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均贫富?低房价?德国幻想即将破灭

2019-12-02 13:56:43

八月底,柏林议会发起了一项限制柏林房租的法案。该法案将为柏林的房租增加一个“保险”。2014年之前建造的老房子租金将被限制在每月每平方米7.97欧元。

这一限价政策虽然赢得了广大租户的青睐,但却遭到了房东、中介公司和房地产行业的广泛批评。

德国因其稳定的房价和租金而受到世界的高度赞扬。柏林高达85%的居民住在租来的房子里。

过去,德国租赁市场稳定,租金相对较低,约占每月税后收入的18-24%。

德国也有完善的法律法规来保护住房质量和租户的权益,使人们愿意租房而不是自己买房。

然而,随着过去10年租金翻了一番,柏林每个人都有能力租房的神话被打破了。

1租金高收入低

近年来德国房租飙升,让德国人很痛苦。

在慕尼黑,一套120平方米的公寓每月租金约为2250欧元;

在柏林,一套120平方米的公寓每月租金约为1500欧元;

在法兰克福,一套120平方米的公寓每月租金约为1700欧元。

在慕尼黑,一套120平方米的公寓每月租金约为2250欧元。

从数字上来说,这与许多发达国家的月租金不相上下。

但是从2017年到2018年,德国的平均工资将是每月3700欧元。这意味着每个德国工人每月都要支付一半以上的工资才能租房子。

柏林和法兰克福只是德国租金上涨的两个典型城市。

自2007年以来,德国各地的租金上涨了36.8%。2018年,德国的房租涨幅再次大幅超过平均通胀水平。从2017年到2018年,德国新租赁的平均租金增加了3.9%,达到每平方米7.06欧元。

柏林的住房

柏林2018年的房租涨幅是德国最高的,涨幅为9.2%。目前,柏林的租金是每平方米10.04欧元。

这一增长压制了默克尔。

在早期,当这位政治上有权势的女性竞选总理时,她承诺所有德国人都要控制房价和租金,让更多的德国人买得起房子。但当在今年的几次公开会谈中被问及柏林的高租金时,她只是避免谈论它。

显然,就连这个坚强的女人也对房租高的问题无能为力。

房租上涨的主要原因是供不应求。

随着德国经济的持续繁荣,作为一个传统的工业强国,德国仍然拥有大量相对低端的工作岗位。高福利和相对高的收入使德国能够吸引越来越多的东欧甚至整个欧洲的工人。

特别是,德国近年来对中东难民的慷慨接纳导致德国对住房的需求上升,德国廉价公寓严重短缺。

住房短缺使得在德国的大城市很难找到房间,尤其是在柏林、慕尼黑、斯图加特和其他大城市。房客们仍然不得不排队寻找竞争的房间。找房间比找工作更难。

许多房客已经给房东写了无数的申请,但都落空了。

慕尼黑住宅

找房子的困难似乎让那些有房子的房东很开心。事实上,尽管柏林的月租金飙升,但房东们并没有从租金的疯狂上涨中赚到很多钱,因为德国的租金回报率从5%左右降至不到4%。

柏林的租金收益率只有3.5%。

在法兰克福,一套月租金约为1700欧元的120平方公寓收益率为3.7%。

慕尼黑更糟糕,120套公寓每月租金为2250欧元,但回报率仅为3.5%。

高租金和低收入背后有许多原因。

原因之一是高房价迫使德国人竞相租房。与此同时,高房价也提高了房东每月偿还抵押贷款的成本,从而降低了房东的收入。

另一个原因是高租金税。

根据德国法律,德国的税收范围还包括工作收入、投资、租金和其他收入。租金收入按45%的累进税率征税。税率相对固定,而租金收入在市场上波动。

买房成本增加,扣除成本后,收入也会被重税,回报率自然会下降。

人们争夺租金而不是直接买房,房东的回报率就会下降。两位假想的司机都指向高房价。

稳定和低房价结束

2010年前的十年里,德国实施了福利住房建设改革、住房补贴调整和房租法改革。德国房价一直保持在较低水平,名义房价每年仅上涨1%,低于1个百分点的年均涨幅。

这也让德国房地产市场以稳定著称。

2008年全球金融危机冲击了许多发达国家的房地产市场,但德国的房地产市场是为数不多的避免经济衰退的市场之一,金融危机后,德国经济迅速复苏并快速增长。

这种情况导致许多人将德国推向圣殿,许多专家和学者去德国学习。

但近年来,德国神话似乎要结束了。

从2015年左右开始,经过四年多的强劲房价上涨,德国房地产市场仍然非常强劲。在一个房地产市场一直异常稳定的国家,这是一个重大变化。

慕尼黑是德国的高成本领导者,价格从每平方米6000欧元到10000欧元不等。慕尼黑主要住宅区的公寓价格约为每平方米7800欧元。

柏林也变得越来越贵,价格从3000欧元到6000欧元不等。

截至2019年5月,德国公寓(包括新房和二手房)价格上涨10.22%,高于2018年5月的4.8%,是近六年来的最高涨幅。

新房价格同比上涨5.44%,涨幅7.95%,为2017年7月以来的最大涨幅。现有房屋价格上涨8.91%(扣除通胀因素后上涨7.49%),略低于去年9.03%的涨幅。

据第一太平戴维斯称,2018年德国住宅房地产交易达到151亿欧元,同比下降3%。2018年共售出121823套,比去年同期下降4%。越来越多的德国人买不起房子。

是什么打破了德国低房价的神话?

房地产建设降温是一个重要因素。越来越多的房地产开发商正在减少他们的住房建设。住房供应的减少是房价持续上涨的原因之一。

德国房地产需要预付款或建筑许可才能建造房屋。

然而,根据德斯塔蒂斯的数据,德国2018年发放的建筑许可证数量同比略有下降,降至347,292份。这远远不够。

德国的城市人口正在增加,移民也在激增。据估计,目前德国有100多万难民。为了满足这些快速增长的人口带来的住房需求,德国每年需要建造大约40万套公寓,以避免城市住房短缺。然而,2019年第一季度,居留证数量继续下降2.8%,至75,600份。

根据德意志银行的预测,受移民和劳动力市场持续增长的推动,未来几年房价和租金可能会继续上涨。这一趋势可能会持续到2022年或更长时间。

这一趋势无疑已经困扰了许多德国人,他们不得不面对找房子和无家可归的困难。此外,高房价也在扩大德国的贫富差距。

没有房间,没有钱,真的很焦虑

德国2018年经济增长缓慢,实际国内生产总值增长率仅为1.4%,低于2017年的2.2%,2019年第一季度的国内生产总值同比增长率仅为0.4%。

尽管德国经济在1991年至2014年间增长了22%,居民收入增长了12%,但德国并没有像许多专家和学者预期的那样带来收入的均衡增长。

纪录片《财富如何变成权力》

德国经济研究所的数据显示,1991年至2014年间,德国最富有的10%家庭的实际收入增长了27%。同期,中产阶级的收入增加了9%,而底层家庭的收入减少了8%。

2000年至2016年间,支付给工人的工资仅增长了5%。与此同时,投资和商业活动收入增加了30%。这也意味着大量国民收入没有落入工人的口袋。

收入差距已经变成了巨大的财富差距。德国经济研究所的经济学家马库斯·格拉布卡说,高税收和富人垄断等因素可能会扩大不平等。

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德国东部的莱比锡就是一个典型的例子。

在这个人口约60万的小城市里,只有10%的人拥有自己的房产。德国5%的人拥有该国一半的房地产。

根据德国央行的数据,德国最富有的10%人口拥有该国60%的资产,而最底层的40%人口几乎一无所有。

从表面上看,德国的失业率已降至历史最低水平,但自2005年以来,不平等现象稳步增加。

越来越多的工作报酬不高。近700万德国人在做兼职工作,从事不稳定的“小工作”,月薪只有450欧元。许多人靠福利生活。德国面临贫困风险的比例从20年前的11%跃升至2014年的16%。

德国在2015年出台了国家最低工资,希望解决低收入问题。然而,如果政策控制出现偏差,雇主将被要求认真考虑是否雇用临时工,从而减少社会工作的数量。

这简直是一个两难的境地。

为了解决高房价问题,德国各政党提出了不同的政策。例如,民主党、自由民主党和推选党都提出要推动兴建新房屋。社会民主党和绿党更关心为租户提供更多保障。由于一些政策存在争议,未来可能会有进一步的调整。

德意志联邦银行

尽管房价上涨,但德国央行德国央行(Bundesbank)仍认为,德国房地产市场总体稳定,排除了房地产泡沫全面破裂的可能性。德国央行首席银行官安德烈亚(Andrea)也表示,尽管德国房价目前有所上涨,但涨幅仍在可接受的范围内。

科隆经济学院的专家沃格特·兰德赞同这一观点。他认为德国房价的上涨本身不足以制造泡沫。毕竟,德国抵押贷款市场保持稳定有序,监管仍然非常严格。从德国股市和房地产建设的情况来看,目前德国股市的股权比例仍然非常稳定,住房建设水平没有因房价上涨而出现过热的迹象。

今年,与房价相关的热门话题也成为今年德国大选的焦点。住房问题在过去很少成为竞选口号,但在今年9月德国议会选举中,它已成为各政党的热门话题。

德国房地产市场未来将如何发展还有待观察。

(结束)

责任编辑:朱汉英

资料来源:宫城

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